전세사기 예방 필수! 집주인 국세·지방세 체납 여부 조회하는 법

전세사기, 깡통전세, 보증금 미반환 사고가 끊이지 않는 요즘,
전·월세 계약을 앞둔 임차인이라면 ‘집주인 세금 체납 여부’ 확인은 선택이 아닌 필수입니다.

집주인이 국세나 지방세를 체납한 상태라면 해당 주택은 압류 또는 경매로 이어질 수 있고,
이 경우 세입자의 보증금이 후순위로 밀려 전액 손실이 발생할 수도 있습니다.

하지만 아직도 많은 분들이
“등기부등본만 확인하면 되는 거 아닌가요?”
라고 생각하시는 경우가 많습니다.

👉 등기부등본만으로는 집주인의 세금 체납 여부를 알 수 없습니다.

이번 글에서는
✔ 집주인 국세·지방세 체납 여부 조회 방법
✔ 계약 전·후 반드시 확인해야 할 사항
✔ 실제 전세사기 예방에 도움이 되는 체크포인트
를 처음 계약하는 분들도 이해하기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

📌 집주인 세금 체납이 위험한 이유

집주인이 세금을 장기간 납부하지 않으면 국세청이나 지자체는 해당 부동산에 대해
압류 → 공매 → 경매 절차를 진행할 수 있습니다.

이때 문제는 세금의 우선순위입니다.

• 국세·지방세는 임차인 보증금보다 우선 변제
• 확정일자를 받아도 일부 세금은 선순위
• 보증금 전액을 돌려받지 못하는 사례 다수 발생

즉,
👉 집주인의 세금 체납 사실을 모르고 계약했다면
👉 아무 잘못이 없어도 보증금을 잃을 수 있습니다.

그래서 계약 전 반드시 세금 체납 여부 확인이 필요합니다.

1️⃣ 국세 체납 여부 조회 방법 (세무서)

✔ 확인 가능한 세금

• 소득세
• 종합부동산세
• 부가가치세 등 국세 전반

✔ 조회 장소

• 관할 세무서 민원실

✔ 누가 조회할 수 있을까?

• 임대차계약을 체결했거나 체결 예정인 임차인 본인

✔ 준비물

• 본인 신분증
• 임대차계약서 사본
• 확정일자가 찍힌 계약서 (있으면 유리)

✔ 조회 방법

세무서 민원실에서
“임대주택 집주인의 국세 체납 여부를 확인하고 싶다”
라고 요청하면 됩니다.

📌 중요 포인트

• 체납 금액은 공개되지 않음
• 체납 여부 존재 유무만 확인 가능
• 계약 체결 이후 또는 보증금 일정 금액 이상일 경우 가능

국세 체납 여부는 보증금 보호와 직결되기 때문에
번거롭더라도 직접 방문해 확인하는 것이 가장 안전합니다.

2️⃣ 지방세 체납 여부 조회 방법 (주민센터)

국세만큼이나 중요한 것이 바로 지방세 체납 여부입니다.

✔ 확인 가능한 세금

• 재산세
• 취득세
• 자동차세 등 지방세

✔ 조회 장소

• 주민센터(동사무소)

✔ 준비물

• 신분증
• 임대차계약서

✔ 발급 서류

• 지방세 납세증명서
• 또는 지방세 체납 여부 확인서

📌 주의

• 국세와 지방세는 완전히 별도
• 세무서 확인했다고 주민센터 확인을 생략하면 안 됨

👉 반드시 국세 + 지방세 모두 확인해야 합니다.

3️⃣ 집주인에게 직접 납세증명서 요청하는 방법

가장 간단하면서도 확실한 방법은
👉 집주인에게 직접 납세증명서를 요청하는 것입니다.

✔ 요청해야 할 서류

• 국세 납세증명서
• 지방세 납세증명서

이 서류들은 집주인이
정부24
에서 온라인으로 간편하게 발급할 수 있습니다.

✔ 집주인에게 이렇게 말해보세요

“요즘 전세사기가 많아서요.
계약 전에 납세증명서만 확인하고 싶습니다.”

✔ 정상적인 집주인 → 대부분 문제없이 제공
❌ 거부하거나 미루는 경우 → 계약 재검토 필요

4️⃣ 계약 후에도 반드시 해야 할 안전 조치

세금 체납 여부를 확인했다고 끝이 아닙니다.
계약 후 다음 절차까지 진행해야 보증금 보호가 완성됩니다.

✔ 전입신고

• 주민센터 또는 정부24
• 대항력 발생의 기본 조건

✔ 확정일자 받기

• 우선변제권 확보
• 보증금 보호의 핵심

✔ 등기부등본 재확인

• 계약 직전
• 잔금 지급 당일
  👉 최소 2회 이상 확인 권장

🔎 집주인 세금 체납 조회 핵심 요약

• ✅ 세무서 방문 → 국세 체납 여부 확인
• ✅ 주민센터 방문 → 지방세 체납 여부 확인
• ✅ 집주인에게 납세증명서 직접 요청
• ✅ 계약 후 전입신고 + 확정일자 필수
• ✅ 등기부등본 계약 전·후 재확인

✍️ 마무리하며

전·월세 계약은 단순한 거래가 아니라
내 전 재산이 걸린 중요한 선택입니다.

집 상태, 위치, 가격도 중요하지만
그보다 먼저 확인해야 할 것은
👉 집주인의 세금 체납 여부입니다.

이 글에서 안내한 방법만 정확히 따라도
대부분의 전세사기와 보증금 피해는 충분히 예방할 수 있습니다.

조금 번거롭더라도
확인 → 서류 요청 → 기록 보관
이 3가지만 꼭 지키시길 바랍니다.

 

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